北京疫情下居家办公和写字楼办公的对比
作者：101空间设计 时间：2022-11-11 12:55
1 写字楼办公市场承压但尚能保持平稳
2021年新冠疫情防控常态化，经济活动持续恢复。虽然在下行趋势和疫情影响下，2020年写字楼物业出租率和租金整体有所下滑，但得益于2021年上半年整体形势的利好以及从业者积极的运营，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据较2020年同期稳步回升。在写字楼竣工面积（即新增供应）方面，2021年上半年的新增供应量与前2年基本持平，但在2021年经济恢复及写字楼需求加速释放的预期下，市场压力较上年有所缓解。2021年新开工面积较2020年同期下降15%，与2019年上半年相比，更是大幅下降，显示出市场未来供应将趋于退潮，行业未来几年内将进入稳定期。市场销售方面，2021年上半年全国写字楼销售面积较2020年同期增长10%，但与2019年上半年相比仍有差距。
2 成本优势和新冠疫情推动移动办公挤压写字楼办公空间
美国作为移动办公的先行者和实践者，在新冠疫情出现前，有14%的劳动力移动工作。然而，随着疫情持续，该比例扩大至约40%。在年收入超过10亿美元的公司中，68%的公司计划缩减写字楼办公空间以节约开支，即使新冠疫苗广泛接种，这些大型公司向移动工作模式转变的趋势也不会停止[6]。在国内，由于防疫和身体原因，2021年上半年有33%的办公室工作者长期“在家”移动办公[4]，这意味着企业可以相应减少写字楼办公面积。以北京市为例，对员工采用写字楼办公模式时企业的租赁费用、部分员工采用移动办公模式时企业的移动办公支出费用、企业可退租办公面积比例、企业可节约成本比例进行分析和推算。甲级写字楼办公租赁费用主要包括租金、物业费、网络费；移动办公支出费用主要包括OA安装维护费、网络费、笔记本电脑购置费。用公式表达为
：写字楼办公年租赁费用（最低）＝最低面积×（租金单价＋物业费）＋网络费 （1）
写字楼办公年租赁费用（最高）＝最高面积×（租金单价＋物业费）＋网络费 （2）
移动办公年支出费用（最低）＝OA安装维护费＋网络费（3）
移动办公年支出费用（最高）＝OA安装维护费＋网络费＋笔记本电脑购置费 （4）。
式（1）~式（4）内各项定义和数据来源见表1。企业可退租办公面积比例最低为北京升级防疫管控措施时限制的一般企业人员到岗率；以北京就业居民人均日加班时间与 8 小时工作时间的比例为额外工作量，在额外工作量需要移动办公员工回到办公室完成的情况下，计算企业最高可退租办公面积比例，如式（5）、式（6）所示。
企业可退租面积比例（最低）＝北京防疫管控根据写字楼办公年租赁费用、移动办公年支出费用以及企业可退租面积比例，企业可节约成本比例用式（7）和式（8）表达：
企业可节约成本比例（最低）＝[写字楼办公年租赁费用（最低）– 移动办公年支出费用（最高）]×企业可退租面积比例（最低）÷写字楼办公年租赁费用（最低） （7）
企业可节约成本比例（最高）＝[写字楼办公年租赁费用（最高）– 移动办公年支出费用（最低）]×企业可退租面积比例（最高）÷写字楼办公年租赁费用（最高） （8）
将表1各项数据分别代入式（1）~式（8），得到2021年一季度企业在北京甲级写字楼的年租赁费用为2.44万 ~5.59万元/人；若部分员工使用云OA 进行移动办公，则企业移动办公支出费用仅为0.38万~1.38万元/人；企业可退租办公面积比例平均为 25%~28%。2021 年一季度北京甲级写字楼平均租金单价较疫情前2019年第四季度下跌20%[8]，与本文推算的企业可退租办公面积比例接近。因此，租金单价下跌引起的租赁费用减少可能在很大程度上达到了写字楼企业客户可通过退租办公面积节约的成本额度，从而在短期内降低到岗率（5）企业可退租面积比例（最高）＝1–（1–移动办公员工比例）×（1＋加班时间÷8）（6）了很多客户由于员工移动办公而退租部分办公面积的需求，对于稳定2021年上半年的写字楼空置率起重要作用。经推算，部分员工移动办公可以为企业节约的成本比例为11% ~ 26%，说明移动办公模式在成本控制上具有明显优势，新冠疫情或将持续推动移动办公挤压写字楼办公空间。
3 移动办公促进写字楼办公变革
疫情的常态化对企业工作和员工生活带来持续影响，写字楼是否完善地配备移动办公所需设备、软件和IT基础设施，越来越成为客户们所关注的重点。要求写字楼加快数字化运营改造，包括提高互联网设备质量和通量、升级软件设施和配备云平台工具等，以应对疫情带来的移动办公变化，提高对企业客户的吸引力。而写字楼数字化运营改造，必然增加商业地产公司对写字楼的支出费用，在北京的甲级写字楼企业客户中，互联网和金融企业使用的写字楼占这两地总吸纳面积的 54%，是写字楼最大租户。因此，写字楼可以与数字化程度高、有OA系统需求的互联网、金融企业展开合作，借助企业客户的技术与资金优势，加快数字化运营改造，从而为企业客户提供更加优质的服务，实现双赢。
此外，移动办公无法取代面对面办公带来的近距离感和协作感，居家工作对于常年坐办公室的员工需要时间适应。居家工作的人也可能会感到压力，因为居家办公的代价是长时间的工作，更多的在线会议，以及工作和个人生活之间界限模糊。因此，大多数公司未来或将采用“现场＋移动”的混合办公模式。这意味着办公室将进行改造，为团队会议创造更多空间。
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