不同企业办公楼装修成本的差异性

作者：101空间设计时间：2022-02-22 09:48

伴随着世界经济的发展，在国际上逐渐形成了以香港、纽约、伦敦为代表的世界三大经济中心，合称为“纽伦港”。在这三个经济中心里，曼哈顿是美国纽约的核心商务区，人们称之为整个美国乃至世界的经济和文化中心，世界500 强企业的公司总部也大部分在此，因此在这里人们可以看到摩天大厦林立在市中心。此种情况体现了美国作为世界经济龙头的地位；而欧洲的经济中心伦敦和亚洲经济中心香港，同纽约一起，带动了全球经济的同时，也带动了世界范围内办公楼系统的全面发展。在欧美管理较为成熟的一些商业集团，如万豪、洲际、雅高等国际酒店集团所属的办公楼集团，他们在发展其主业即酒店业的同时，也在发展其办公楼业务。近几年智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，使得楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高。行业也将 SA（安保智能化）和 FA（消防智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的国际甲级写字楼与国际 5A 写字楼。5A 标准是影响国际化办公楼装修工程成本管理的重要因素。国际化品牌办公楼在其发展中，通过品牌策略与提升品牌的内涵。
“十二五”期间，我国整体经济不断发展，各行各业发展迅速，私营经济形式得到了爆发式增长，成为很多局部地区的经济支柱，所占 GDP 的比例也越来越大。经济发展中取得的令全世界瞩目的成果，使得私有经济成为了中国经济贡献率上最突出的群体之一，并形成了以广州天河中央商务区(天河 CBD)、北京 CBD 与上海陆家嘴 CBD 三个高档写字楼为中心的集中区域，被称为中国三大国家级中央商务区。其中高档写字间林立，成为世界著名企业与中国诸多上市企业在中国办公的首选地。万科集团与万达集团作为中国地产界很有代表办公楼业起步相对较晚，随着中国 30 年的改革开放与经济的高速发展，私有经济形式丰富多彩，所占 GDP 比例也越来越大，这也为办公楼写字间业的快速发展提供了机会。办公楼行业在国内沿海及大中城市中成为了一道绚丽的风景，集团与单体办公楼竞相亮相，出现在人们眼前，以千姿百态、形态各异的外形吸引着人们的眼球。另一方面，由于城市发展速度和规模的不同，中国规模庞大的办公楼一般都建造于国际大都市或者沿海的一线城市，如北京、上海、广州等城市，并于本世纪初逐步开始向二、三线等中等城市扩展。办公楼目前投资比较大，而且收益回报周期长等弊端，让投资者对于成本的管理提上了高度。
二、三线城市的在经济、文化、文明程度等软件建设方面，还比较欠缺，需要一个相对长期的积累过程，所以大部的消费需求还主要是在硬件上建设上，而硬件则主要表现在建筑风格和质量、装修质量和风格上，因此，提高国内办公楼装修工程的施工成本管理水平，从而达到投资方的预期目标，是一个非常具有意义的研究方向与课题；并且，在办公楼装修工程的过程中，如何成功、有效的进行成本管理，是装修施工企业能够在竞争力极强的市场上站稳脚跟的有利条件。只有这样，才能在高手如云的工程装修行业得以生存和科学发展。的企业，他们在经营居住地产与商业地产的同时，也涉猎了办公楼项目，万科集团总部位于深圳，旗下产业包括万科办公楼、万科地产、万科实业等，控股万科办公楼、万科股份等几家上市公司。办公楼业在近 20 年间得到了高速的发展。特别是一些实力雄厚的地产商，嗅到商机并纷纷加入办公楼的建设中，出现了许多优秀的并运作成功的办公楼项目。

这些办公楼地产商不断加强市场意识，他们依托地产开发优势，紧密结合当地情况，大力开拓商住、办公楼、商业综合体、等地产项目。有些比较优秀的写字间、办公楼项目成为了独特的景象，在我国沿海及一、二线城市中遍地开花。对室内外装修等工程的成本管理，办公楼营业后的生存和日后的有序发展又得到了促进，也节约了开发的资金。国际知名的建筑师的引入，邀请其进行建筑及室内空间的设计方案。这在很大程度上提高了办公楼设计装修工程项目的国际化水平，进一步拉近了同发达国家的层次。但与此同时我们也看到，随着世贸经济的加入，国外的许多办公楼管理集团和国内优秀品牌办公楼管理集团，也开始形成在办公楼业竞争化的局面。国内同发达国家还有显著地差距，同时经济的过快发展也让办公楼行业措手不及。它们之间所产生的矛盾，也让国内办公楼在建设过程当中，也暴露出许多的弊端。再加上装修工程在施工的过程中，对于成本的科学管理，有很多企业重视程度不够，工程实际发生的审计成本与预算成本相比严重超支的情况经常出现，个别工程甚至超出原预算成本的 50%。由于企业间实力的差距，个别的企业在工程成本管理方面，主要体现在以下几个方面：
（1）管理方面对战略成本的意识非常薄弱
“十二五”以来，随着社会的发展，办公楼行业成本不断的攀升，个别投资者也盲目追求“豪华” 、 “高端”、“大气” 和“上档次”。很多的装修施工企业面对日益激烈的市场竞争，一味强调低价竞标，恶性竞争，并伴随着个别人的贪污腐化，而缺乏对于施工企业资质、能力、办公楼装修经验的严格审查与甄别；对目前施工市场规律的科学决策，并缺少最基本的总体成本管理意识。片面追求所谓 “文化”的实现，在原材料方面，无法丝毫不差的预测本地原材料是否能够产生最终合理影响；在资源的合理采集和分配方面，无法丝毫不差的预测其对于工程结束后的纯利润的最终影响；在如何确保安全而采取相应措施的方面，无法准确预测其对于工程结束后所取得的纯利润方面的终极影响。不能根据当地办公楼本身的特点和实际顾客的需求，缺乏整体成本管理方面的意识培养，并缺乏对工程理性分析和正确掌控。
（2）运行中缺乏有效的沟通合作
在施工过程中，公司按照项目需求，以项目组为单位，实施分组、分层管理。主要管理人员有项目经理、施工员、财务人员、材料员、工人各自组成自己的小组。目前大多实行项目经理负责制，负责对工程的整体把握，并包括协调监理与投资方工地代表，其能力良莠不齐，有很多企业的项目经理是从工人提拔上来的，缺乏一定的专业管理知识与方法，对财务知识更是缺少；施工员一般只对工程关键阶段质量的监控，对整体成本管理的概念更是缺失；人员素质参差不齐，部分人员缺乏对实际工程的审美把握，缺乏材料对于空间整体装修风格实现的影响；而目前我国装修工人大多为农民工，基本没上过学，他们各自为战，主要考虑自我工段内单一分项工程的实施与进度，没有节约方面的意识与素质。长期处在这样不科学的组织管理模式下，个别还会出现因为各自间的不同利益，而爆发矛盾的状况，因协作不好而发生的打架流血事件时有发生，严重影响了成本管理的实现度。
（3）成本管理方法欠缺科学性，导致有效成本低
施工企业对成本的管理方法非常关键，最终将成为办公楼装修工程成本管理的前提和保障的，是企业科学的成本管理方法。在办公楼装修工程的实际施工过程中，缺少对成本管理的科学性分析和技术性测算。同时，非常多办公楼装修工程在结算与预算、最终实际结算之间的巨大区别。不科学的管理方式往往最终导致很低的工作效率，直接导致成本管理的失控。结算时约 95%的工程项目是高于预算内的情况，而且并没有完全实现投资方对工程最初的设想。由于在工程完成的过程中，很多企业在如何全面有效的处理加工与工程相关信息的能力方面还非常欠缺，就导致在工程的完成过程中无法特别精准和非常及时的解决问题，因此也就不能正确分析产生问题的原因。
（4）缺乏对成本管理方面的完善的体系、机制和责任
在办公楼装修工程实施过程中，办公楼投资方（以下称甲方）通常认为只按签订的合同与工程预算进行成本管理即可，装修工程的成本管理只属于装修企业。在装修工程完成与完善的过程中，经常会出现责任分工特别不清晰的状况，而这种状况的出现与存在，就会使得工程企业在完成某个装修工程中，无法明确快速的找到、发现成本管理的关键之所在。这种对工程过程单方面责任的错误认识，使得装修企业不假思索的盲目服从，甚至在施工过程中改变了最初制定的施工组织计划，和最初设计的合理方案，只为了实现甲方对成本的管理。工程成本管理体系的不完善，在这种责任机制和考核机制的缺失下，将没有办法从制度的层面与高度来约束工程项目，极大降低了对成本管理的效率。
（5）对装修工程成本缺乏对全过程的有效管理
装修工程项目在实际运作过程中，应该将精力主要放在对工程项目的全过程管理上，也就是从工程项目招、投标开始，然后再经历完成工程，验收工程等等不同过程，最后直至完全结束。而从最开始的过程截止到最后的过程，成本管理都应该一直存在，任何其中的一个环节都无法缺失。而在整个的过程中，对整个完成程序的成本管理不关注或关注率低，最终都将影响到工程的实际效果，都将大大降低管理方面的效益，从而削弱成本管理水平。

上一篇：办公室装修质量需要严格的把控

下一篇：企业办公楼装修成本管理

返回列表