浅谈商业写字楼物业管理
作者：101空间设计 时间：2022-11-15 16:37
现在商业写字楼的品质高低，不仅体现在硬件方面，更体现在管理、服务等软件方面。由于进驻商业写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，商业写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，这就使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的商业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。关于未来商业写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。
商业写字楼物业管理的特点
商业写字楼和住宅小区不一样，有它自己的特点。一是单体建筑规模大，机构和人员集中。商业写字楼多是高层建筑，楼梯高、层数多，建筑面积大，办公单位集中，往往能汇集数百家各种企事业单位及组织，要容纳上万人在其中办公，人口密度较大。二是使用时间集中，人员流动性大。由于商业写字楼一半都是单位办公的场所，使用时间一般都集中于上午8点以后、下午6点以前。三是外观装饰标准高，内部空间分割要求灵活。四是设备系统先进，智能化水平高。与住宅相比，商业写字楼内部一般都配备有更为先进的设备设施，如中央空调、高速电梯等。五是功能齐全，设备配套。现代商业写字楼有服务前台、大小会议室、车库等，综合商业写字楼还要有餐厅、商场、商务中心、银行等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供方便和提高效率。六是地理位置优越，交通条件良好。商业写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有多种便利的交通条件供来往人员选择，有足够的停车位供使用。
商业写字楼物业管理的发展趋势
系统设备更先进，智能化水平更高
随着信息化、全球化的深入，现代的商业写字楼要求设备系统要先进、智能化水平要高。商业写字楼内部一般都要配有更为先进的设施设备：中央空调、高速电梯、监控设备、有用现代通讯手段的高级会议室等。智能化的管理系统：楼宇自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、通讯自动化系统等。此外，智能化建筑的综合布线系统把各系统有机地联系在一起，把现有的、分散的设备、功能和信息集中到同一的系统之中，实现系统集成，实现图文、数据、语音信息的快速传递。大量高新技术和多学科技术竞相在商业写字楼物业应用，可视电话、多媒体、自动控制技术已不再陌生，因此这就给物业管理行业提出新的要求。因此物业服务企业应积极吸收和引进计算机技术和电气自动化专业的人才，建立良好的培训机制，除加强对从业人员的服务意识培训外，还要对专业技术人员加强综合布线系统、自动控制理论和计算机技术的培训，不断适应日益发展的智能化建筑需要，迎接智慧后勤发展。
品牌化是不可逆转的潮流
我国的物业管理经过40年的实践，已涌现出一批像保利、万科、碧桂园、绿城等这样的物业管理品牌企业，但这类品牌企业的数量仍然太少，且大都是从事住宅小区的，远不能满足商业写字楼物业管理发展的需求。商业写字楼物业如想实施可持续发展，就必须实施品牌化发展战略，建立自己的物业管理品牌，打造具有核心竞争力的团队，商业写字楼的智能化才有更坚实的保证。物业管理行业是为产权人和使用人服务的行业，在同等价格下，产权人和使用人会选择管理水平高、服务质量好的品牌企业，也正是品牌企业，才能为产权人和使用人提供。
全面创新是物企应对未来的重要手段
商业写字楼的创新管理是指物业服务企业根据商业写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等。通过不断改进创新，提升商业写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。一是设备管理创新——节能环保、自动化。设备管理是商业写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控系统、空调变频技术，可以有效控制空调使用量，大大降低了中央空调的耗电量，使用感应水龙头，可减少20%～30%的用水量；在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。
二是安全防范创新——引进新技术，多防结合。如何确保商业写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。
三是秩序管理创新——提供零干扰办公环境。商业写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体员工喊口号等。管理者面对众多突如其来的新情况，要思考寻找最佳解决办法。
四是流程创新——简化服务程序。简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是物业管理企业制度创新的关键。例如，实行一站式服务，使客户在一个部门办理完入住、装修、维修等全部手续；实行一单式维修。服务窗口出单，工程部门凭单维修，客户凭单验收、财务凭单收费；实行一次式上门，物业服务企业上门帮助客户完成入住、搬离等手续。此外，商业写字楼物业还有很多问题不容忽视。例如，进出商业写字楼的办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞；很多商业写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便等各种问题。遇到问题我们应积极应对，让物业管理走向一个更加完善的道路。同时，我们也应加紧做好各种准备，让商业写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。
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