5A级写字楼设计要点及配置标准
作者：101空间设计 时间：2021-12-30 09:53
随着上世纪 90 年代后期，我国经济逐步走上快速平稳发展的轨道，国内房地产市场不断放开，逐渐形成日益繁荣发展的态势。一线城市如北京、上海、广州等为主的地区，5A 级写字楼市场也得到了迅猛的发展。回顾自 2000 年以来国内写字楼发展的趋势，基本保持供应平稳增长，需求旺盛、价格快速增长的发展态势。虽然从 2006 年开始，陆续出台一系列影响写字楼市场的调控政策，包括《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《住宅禁商令》等的出台以及受到 2008 年全球经济周期性波动等影响，但在人民币持续升值、外资寻找投资物业、基金整购写字楼物业热潮等诸多利好因素的带动下，内外部投资需求持续活跃，不仅直接拉动了写字楼的市场，而且使得高端 5A 级写字楼市场呈现出快速繁荣发展的局面。
据不完全统计，全国 5A 级写字楼经过十几年的发展，写字楼逐渐从零星开发发展到相当规模与层次，形成集群效应，吸引着各行各业的参与和互动，并成为中国经济最富有活力与影响力产业的重要组成部分。从前期开发到后期经营，中国写字楼正在发展成为真正独立的行业，并在中国经济转型和节能减排的过程中扮演重要角色。在国民经济中归属于高贡献行业，在扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，扩大当前内需和产业升级中发挥着先导作用。
那么，什么是 5A 级写字楼？5A 中的“A”是 automation 的缩写，即智能化或自动化。狭义的 5A，也就是 5A 的本义，主要针对写字楼智能化硬件方面；包括如下五项内容，指：OA（办公智能化），BA（楼宇自动化），CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化），SA（安保智能化）。而广义的 5A，是指甲级以上品质的的写字楼。它需要从 6 个方面来界定，分别是区位环境、楼宇品质、装修标准、设备标准、业态配套及物业和开发商。
（1）良好的区位环境：包括商业环境、交通环境、办公环境和人文环境。位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业氛围和业态良好的商业环境；配套便利的公共交通环境；闹中取静、环境优美的内部办公环境以及周边大学、研究机构、历史遗迹等的人文环境，都是有利于营造 5A级写字楼的良好的区域环境因素。
（2）高端的楼宇品质：楼宇品质是指建筑物的物理状况及品质，要求建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。主要考虑的因素包括：建筑单体的外立面（包括风格、形态、用材、灯光等）、标准层平面（包括单层面积、层高、净高）、建筑限高、裙房高度、大堂设置、核心筒布置、电（客）梯设置、停车场配置等，均要到达一流的配置标准；结构选型、柱距、进深等要安全经济合理、且空间布局使用率要尽量优化。
（3）装修标准：产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协调统一。装修风格及材料选择在注重体现高端品质的前提下，需注重与建筑风格相一致性，且环保节能、造价做到合理控制。
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4）设备标准：主要包括供电系统、空调系统、电梯、消防系统、音响系统、数据通信系统、安保监控系统、楼宇自动化体系（写字楼 5A 级智能化硬件设置）等设备系统。
（5）业态配套：合理的业态布局能够有效提高写字楼的整体使用效率，有助于写字楼项目的销售、运营。近两年来，建成的甲级以上写字楼大部分都是集商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业。目前，甲级以上写字楼常规设置的商务生活配套设施有：会议室、邮局、银行、票务中心、商店、娱乐设施、商务餐厅、员工餐厅等，很多还设置了专门的商务中心；体量稍大的，局部还会配置星级宾馆，甚至公园、图书馆等。
（6）开发商和物业经营：5A 级写字楼的开发商多半经验丰富并且资金实力雄厚，并且具有大规模房地产投资的丰富经验。这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国；或者有海外经营成功经验的优质中国企业，如恒隆、和记黄埔、中信泰富、方兴地产（金茂）、新鸿基、茂业集团、香江国际、华润、万达、万通、绿地等等。选择的物业公司多是经验丰富且具一流知名品牌的物业管理公司；通过提供投资建议与咨询服务，实现国际化物业管理服务和设施管理。通过上述分析，我们基本了解了 5A 级写字楼成功运营的软硬件设置要求，那么从设计角度考虑，我们需要如何把控此类写字楼的设计要点和配置标准，才能真正实现 5A 写字楼的设计品质呢？经过对国内外已建、在建的著名 5A 级写字楼考察分析的结果，我们发现如下若干要点是5A 级写字楼的设计关键：
（1）形体与外立面：写字楼的形体与外立面首先必须符合建筑物本身的功能需要，它是写字楼的“脸面”，阐释着一种文化的特征，注重的是美感，强调的是风格与个性。外立面主要需从如下几个角度去打造：风格、形态、用材、灯光。在功能和整体形式上分类：高层、超高层建筑一般可明显地划分出三部分：楼下部（脚）、楼主干（身）、楼顶部（头）。三部分有不同的功能和艺术形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶的处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段形体，并把握住整体关系，则可创造出异常丰富的高层建筑形体，展现 5A 级写字楼非凡的品质和个性。典型代表有：北京的盘古大观、香港的奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔、巴黎拉德芳斯大拱门等。
（2）平面构成：写字楼产品在平面构成上可分为线生形和形生形两种。其中，线生形是以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。基本线型有两种：直线、曲线。而形生形是以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新的形式。而将原形作交合、取舍，也可产生许多新形式。不同的平面组合构成不同的建筑形体，从而形成极具特征及标志性的写字楼产品。典型代表有：变平面式的旧金山泛美大厦、香港中银大厦、北京的央视大楼等。
（3） 标准层平面设置：5A 级写字楼的标准层平面面积多控制在1800~2000m2 之间；标准层层高一般在 3.8m 以上，净高基本达到 2.8m 以上；进深大于 8m、小于 12m，柱距一般大于 8.4m。标准层平面的核心筒设置需位置合理、面积经济合适，不宜过大。常用的布置方式有：中央布置、外围布置和综合布置三种方式，可根据楼层形状以及业态划分来选择。考虑到建筑单体高度因素，对于较高层及超高层建筑可以采用分层分区段划分，可采用穿梭式电梯，以减少底部核心筒面积。
（4）结构体系的选择：因 5A 级写字楼基本都具备高层、大跨、大空间的特点，同时存在较多异形、悬空、悬挑等形体空间状态，故在结构体系选择方面，除必须满足相关结构规范原则外，需同时考虑其造价成本经济、空间利用率高、高层振动耦合效应处于合理范围等因素。常用的结构体系有：框支剪力墙，框架剪力墙，框架筒体，筒中筒，框筒束体，刚臂芯筒框架，巨型框架，竖筒悬挂以及钢结构等体系。
（5）装修标准：包括外立面装修及内部空间装修。外立面装修材质必然体现出明朗的外立面建筑风格。常用的外立面材质以铝板、玻璃幕墙（部分为双层幕墙）、高档石材、面砖、涂料等为主，体现的建筑风格多为现代、简约、大气的特点，少部分会结合历史、人文、环境等因素，具备一定的民族地域风格或其它。内部空间装修主要包括大堂、楼电梯间、公共卫生间、办公空间等室内空间的装饰。大堂：地面常采用大理石、花岗岩、天然石材等，墙面常采用为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料饰面，柱应包大理石、不锈钢等材料；应有吊顶。楼电梯间公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶。电梯门套应有不锈钢、大理石或木门套，电梯轿厢做较高档装修。走廊：用高级带胶垫毯或石材地面，设高档吸音材料吊顶。
公共卫生间：配置进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，墙、地面以高级瓷砖或石材进行饰面，前室空间能有余度满足使用者理容要求。办公空间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面等。
（6）大堂空间：写字楼的大堂空间不仅是它的另一张“脸”，同时也是写字楼交通枢纽、动向导向空间。一个好的大堂空间应该是与写字楼的实际定位、卖点诉求及功能实用性相辅相成的。根据写字楼实际需求，也许会需要配一个车行大堂、或者双层大堂、或者多入口大堂空间，等等。一般情况大堂的面积约占总建筑面积的 1~2%之间；而挑高高度：一般大堂挑高为 5~12m。基本原则是：建筑高度 100m 左右，大堂高度占据底层2~3 层高度；建筑高度 200m 左右，大堂高度占据底层 3~4 层高度；建筑高度 200m 以上，大堂高度/建筑高度约为 7.5%。
（7）写字楼卫生间：卫生间在写字楼产品设计上容易被忽视，但却是在使用过程中非常重要的公共空间。除了在装修设计上需满足上述要求外，其数量指标也必须满足规范设计要求，且离最远工作地点不应大于50m，应有天然采光和不向邻室对流的直接自然通风，条件不许可时，应设机械排风装置。
（8）电梯的设置：电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由 4 个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度以及电梯的组合。建筑高度超过 75m 或层数在 25 层以上高层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中区、高区分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两种方式。通过分区设置电梯，可以大大提高电梯的运行速度，减少电梯数量，实现减少核心筒设置面积的目的。
（9）写字楼空调系统设置：空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一。写字楼主要采用中央空调系统，配合新风系统。该空调系统以人体的舒适要求来控制房间的空气参数，且需考虑整体美观、档次感视等因素。5A 级写字楼多选用的国际知名品牌的中央空调系统，如：美国约克、特灵；日本大金、三菱等品牌。
（10）此外，作为 5A 级写字楼，智能化硬件系统上必须配置的系统还有下述内容：
①办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、地板网络布线系统以及物业管理计算机系统等；②楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；③通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统；
④安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统；
⑤消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。上述“5A”系统的合理配置、有效运用，是真正实现名副其实的“5A”级写字楼的必要措施和手段，能真正体现产品的高端品质和现代智能化特质。
当然，要真正实现“5A”级写字楼目标，单从设计角度把握，还是远远不够的，需要综合前述 6 方面因素全方位考虑。但在设计过程中，切实有效的落实好上述设计关键要素，却是实现写字楼“5A”目标的客观前提和必要条件。
当前，随着国家城镇化进程的不断推进，上海等中心城市国际自由贸易区的设置，写字楼集群项目迎来了新一轮的建设热潮。从产品结构和分布来看，在政策支持下的产业转型和升级中，类似企业独栋、总部基地型的 5A 级写字楼发展迎来历史性机遇，市场需求日益旺盛。5A 级写字楼的开发建设不仅要遵循上述设计原则，还要根据自身特点，持续不断的提升改进建设品质，走精品、高端、节能、环保、生态型及可持续发展的战略路线。
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